Споры с застройщиком, изъятие земли, снос, компенсации.

 

 

 

1. Споры с застройщиком. (наша статья в СМИ здесь)

Какие пункты лучше включить в договор купли-продажи  квартиры у застройщиков при долевом строительстве? 
Закон Республики Казахстан от 7 июля 2006 года N 180 "О долевом участии в жилищном строительстве" регулирует общественные отношения, связанные с деятельностью по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег физических и юридических лиц для долевого участия в их строительстве, а также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов сторон договора о долевом участии в жилищном строительстве.
Договор долевого участия в жилищном строительстве должен быть четырехсторонний с участием "Застройщика", "Проектной компании", "Банка-агента" и "Дольщика".Договор о долевом участии в жилищном строительстве, вносимые изменения и (или) дополнения в него, а также уступка права требования по договору подлежат учету в местном исполнительном органе области (города республиканского значения, столицы) по местонахождению строящегося жилого здания.
 
По договору о долевом участии в жилищном строительстве:
      застройщик обязуется в предусмотренный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок организовать строительство жилого здания и обеспечить сохранение в течение гарантийного срока качества показателей объекта строительства, указанных в проектной (проектно-сметной) документации и договоре о долевом участии в жилищном строительстве;
         проектная компания обязуется в установленный договором о долевом участии в жилищном строительстве срок построить жилое здание и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать дольщику соответствующую долю в жилом доме (жилом здании);
       дольщик обязуется заключить договор банковского счета и внести деньги на депозит дольщика в размере и порядке, обусловленных договором о долевом участии в жилищном строительстве, и принять долю в жилом доме (жилом здании) при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого здания;
       банк-агент обязуется принять депозит дольщика с начислением ставки вознаграждения не менее ставки рефинансирования Национального Банка Республики Казахстан на условиях договора банковского счета.
   После получения дольщиком доли в жилом доме (жилом здании) банк-агент перечисляет деньги с депозита дольщика проектной компании, а деньги в размере накопленного вознаграждения возвращает дольщику.
    Необходимо обратить внимание на наличие обязательных условий договора о долевом участии в жилищном строительстве. Таковыми согласно законодательства являются:
    1) определение для дольщика в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией его доли в жилом доме (жилом здании), подлежащей передаче ему проектной компанией после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;
      2) срок передачи проектной компанией доли в жилом доме (жилом здании) дольщику;
     3) цена договора, то есть сумма денег, подлежащих внесению дольщиком на депозит дольщика по договору банковского счета, исходя из расчета за квадратный метр общей площади жилого и (или) нежилого помещений;
      4) гарантийный срок на жилое здание, построенное по договору о долевом участии в жилищном строительстве;
   5) обязательное приложение к договору части архитектурной проектной (проектно-сметной) документации (планов застройки жилого помещения, этажности), относящейся к жилому помещению в жилом здании, подлежащей передаче дольщику;
      6) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения проектной компанией предусмотренного договором срока передачи дольщику его доли в жилом доме (жилом здании);
      7) указание размера неустойки (пени) в случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежа;
      8) порядок и сроки передачи денег дольщика банком-агентом проектной компании;
     9) указание о необходимости наличия первоначального взноса на депозите дольщика по договору банковского счета в размере не менее пятнадцати процентов от цены договора о долевом участии в жилищном строительстве.
      Гарантийный срок на жилое здание не может быть менее двух лет со дня приемки объекта строительства в эксплуатацию.
      В случае смерти гражданина - участника долевого строительства или объявления его умершим его права и обязанности по договору переходят к наследникам в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан. Застройщик, проектная компания, банк-агент не вправе отказать таким наследникам в переходе прав и обязанностей участника долевого строительства.
      В случае если дольщик, заключивший договор о долевом участии в жилищном строительстве, уплачивает цену договора в полном объеме согласно условию договора, то дальнейшее изменение цены за 1 квадратный метр общей площади жилого здания не допускается.
     Застройщик и проектная компания информируют дольщиков с обязательным их уведомлением в случае изменения фактического адреса, а также режима работы.
 
Что необходимо проверить при покупке квартиры? 
Лицензирование деятельности по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков осуществляется в соответствии с Законом "О долевом участии в жилищном строительстве" и законодательством Республики Казахстан о лицензировании. Деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков осуществляется на основании лицензии на деятельность по организации строительства жилых зданий за счет привлечения денег дольщиков, выдаваемой местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы) проектной компании на строительство каждого жилого здания.В этой связи в первую очередь необходимо проверить наличие такой лицензии у застройщика. 
      Застройщик и проектная компания предоставляют для ознакомления лицу, обратившемуся в целях заключения договора о долевом участии в жилищном строительстве, следующую информацию: 
      1) о наименовании и местонахождении застройщика и проектной компании;
      1-1) об учредителях застройщика и проектной компании с указанием:
      наименования юридического лица-учредителя;
      фамилии, имени, отчества (при его наличии) физического лица-учредителя;
      2) справки о государственной регистрации (перерегистрации) юридических лиц - застройщика и проектной компании;
      3) свидетельство налогоплательщика; 
      4) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком и проектной компанией предпринимательской деятельности в жилищном строительстве; 
       5) о проектах строительства жилых зданий, которые застройщик осуществил в течение трех лет, с указанием местонахождения указанных объектов, сроков их ввода в эксплуатацию; 
      6) об объекте строительства; 
      7) документы, подтверждающие соответствующие права застройщика  или проектной компании на земельный участок.
 
      2. Информация об объекте строительства включает: 
      1) разрешение на строительство по этапам; 
      2) указание местоположения и описание объекта в соответствии с проектной (проектно-сметной) документацией; 
      3) сведения об этапах строительства и сроках его завершения; 
      4) основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.


Встречались ли у вас на практике проблемы дольщиков? Если да, то какие? 
На моей практике встречалось множество случаев, когда застройщик не исполнял принятые на себя обязательства надлежащим образом, а зачастую откровенно обманывал дольщика. Основными проблемами дольщиков являлись несвоевременная сдача объекта недвижимости в эксплуатацию, несвоевременная передача доли, а в последствии и непосредственно помещения дольщику, некачественное строительство, передача помещения дольщику с техническими характеристиками, не соответствующими условиям договора. В этой связи мне приходилось отстаивать интересы дольщика посредством судебной защиты. Поэтому всем потенциальным дольщикам я бы посоветовал перед заключением договора долевого участия привлекать в помощь юриста, специализирующегося на вопросах недвижимости, чтобы снизить возможные правовые риски в будущем и не лишиться как денежных средств, так и квартиры.

 

2.Снос.

Если Вы не согласны со сносом Вашего недвижимого имущества или с изъятием земельного участка, а также с суммой компенсации данная статья поможет Вам.
В соответствии с требованиями статьи 64 Закона РК "О государственном имуществе" (далее-Закон) исполнительный орган или по поручению вышестоящего органа нижестоящий исполнительный орган обязан не позднее трех календарных дней после опубликования постановления об изъятии земельного участка, направить собственнику или негосударственному землепользователю письменное уведомление о принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд с приложением к нему проекта договора о выкупе земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд по почте с обязательным получением уведомления о получении почтового отправления. В случае отсутствия уведомления о получении почтового отправления документы, указанные в настоящем пункте, направляются повторно.       
В соответствии с пунктом 11 статьи 1 Закона законодатель определяет понятие "государственные нужды" следующим образом - наличие потребности в переходе имущества, находящегося в частной собственности, в государственную собственность для удовлетворения государственных интересов, вытекающих из функций государства и преследующих общественно значимые цели.
В этой связи в случае предполагаемого принудительного изъятия земельного участка согласно статье 87 Кодекса о земле (далее-Кодекс) размер, формы платежа и сроки выплаты возмещения стоимости земельного участка при его принудительном отчуждении для государственных нужд определяются Главой 6 Закона.
      В силу статьи 62 Закона принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд является исключительным случаем отчуждения имущества, находящегося в собственности физических лиц и негосударственных юридических лиц, и может быть осуществлено только при невозможности использования всех иных возможных случаев отчуждения имущества, предусмотренных  Гражданским кодексом Республики Казахстан и законами Республики Казахстан.
Не допускается принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд при наличии иного (альтернативного) способа удовлетворения государственных нужд.
Принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд допускается только в том объеме, в каком это необходимо для удовлетворения государственных нужд.
В соответствии с пунктом 5 статьи 61 Закона собственник изымаемого для государственных нужд имущества в соответствии с правилами статьи 69 настоящего Закона в любой момент после принятия Правительством Республики Казахстан или местным исполнительным органом постановления, указанного в пункте 2 статьи 63 настоящего Закона, и до обращения исполнительного органа в суд с иском о принудительном отчуждении земельного участка или недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд вправе инициировать согласительные процедуры.
Невыполнение положений настоящей статьи является основанием для отказа судом в принудительном отчуждении земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд и отмены принятого постановления, указанного в пункте 2 статьи 63 настоящего Закона.
Согласно пункту 2 статьи 61 Закона принудительное отчуждение земельного участка или иного недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд может быть произведено при соблюдении гласности процедуры принудительного отчуждения. Отсутствие гласности при наличии требований со стороны собственника изымаемого имущества является основанием для отказа в изъятии имущества для государственных нужд.
В случае, если постановление о принудительном выкупе имущества не выносилось, отношения должны регулироваться нижеследующими нормами. В соответствии с пунктом 6 статьи 44 Кодекса в случае, когда на территории, выбранной под размещение объекта строительства, расположены жилые дома, другие здания и сооружения, а также инженерные коммуникации и зеленые насаждения, подлежащие сносу или переносу (в том числе попадающие при отводе земель в санитарно-защитную зону промышленных предприятий), заявитель представляет договор, заключенный с каждым из собственников недвижимости, об условиях компенсации убытков собственнику.
В договоре указываются конкретные условия и сроки отселения, переноса существующих строений, инженерных коммуникаций, зеленых насаждений, обязательства застройщика по возмещению всех убытков, связанных со сносом недвижимости. 
В силу пункта 3 статьи 62 Закона не может быть признано изъятием имущества для государственных нужд любое изъятие имущества, преследующее коммерческие цели негосударственных юридических лиц и цели удовлетворения негосударственных интересов, либо иное изъятие имущества, не вытекающее из целей осуществления государственных функций и не преследующее общественно значимые цели. В этих случаях отчуждение имущества допускается по соглашению между собственником имущества и лицом, преследующим коммерческие цели, на основании договора купли-продажи имущества между ними.
В соответствии со статьей 264 ГК РК собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
         Согласно статье 165 Кодекса убытки, причиненные собственникам или землепользователям, подлежат возмещению в полном объеме в случаях нарушения прав собственников или землепользователей. 

КОНТАКТЫ
Г. АСТАНА
пр. Тауелсыздык, 3 каб. 514
здание НурОтан



+7 701 514-77-30 zakon2050@gmail.com
Mirum
sample map